我签好了买房合同, 后悔不想成交了, 能要回定金吗?
在房地产交易中, 有一些买家在签好买房合同并解除条件后, 可能是因为自身的财务状况的改变, 可能是整体市场的变化, 不想继续完成交易. 这在够买期房/楼花的时候尤为普遍, 因为从签合同到交房的时间通常很长, 过程中可能会由较多的意料之外的变化. 那么这个时候买家会面临什么样的后果? 通常情况下, 买家都已经缴纳了金额不小的定金/押金 (Deposit), 那么这笔定金可以要回来吗?
在普通法下, 这种情况叫做合同违约. 违约的一方需要赔偿无辜的一方. 这个赔偿的金额是以无辜的一方实际遭受的损失为标准. 没有损失就没有赔偿. 在很多交易中, 定金不能简单地被罚没, 因为定金往往不同于实际损失. 即使合同中规定定金要被没收, 法院经常会认为这是一个惩罚性条款(penalty clause) 而将其宣告无效. 那么, 这是不是意味着, 如果卖家能够重新挂牌以原价卖出房子, 并没有实际遭受损失, 或者在市场好的情况下, 以更高的价格重新卖出, 反而有获利, 那么买家就可以拿回定金了呢?
Tang v. Zhang, 2013 BCCA 52 这个案例告诉我们, 买家并不能这么容易拿回定金. 在这个案件中, 一名Zhang姓买家和Tang姓卖家签订了总价2百03万的房屋购买合同. 买家支付了10万加币的定金. 合同中规定在买家违约的情况下定金会被根据损失被罚没 ( absolutely forfeited on account of damages). 在成交前买家违约不想成交, 卖家很快把房子重新卖了出去, 成交价反而更高. BC省高等法院认定, 买家可以拿回押金, 依据的是普通法合同违约的一般规则, 即没有损失就没有赔偿. 但是卖家不服判决, 上诉到BC省上诉法院. 结果上诉法院推翻了高等法院判决, 认为这笔定金不可以退还.
上诉法院的理由是基于一个100多年前英格兰法院的判决Howe v. Smith (1884) 27 Ch. D. 89 (C.A.). 这个判决认为在房地产交易中, 定金属于一种诚意金( earnest), 用于约束交易以敦促买家完成交易. 一旦买家违约, 定金不可以退回. 上诉法院认为这个英格兰的判决已经被加拿大的法院采纳, 所以应该适用于这个案件. 因此, Tang姓卖家即使没有因买家的违约遭受任何损失, 反而有所获利, 也有权拿走定金, 可以说是双重得利.
但是, 上诉法院也对这种严苛的没收定金有所警惕, 认为被罚没的定金需要是一个合理的数额. 虽然法院没有直接说明这个合理的范围. 但一般房地产交易的定金是在交易额的10% 到20%之间. 如果定金和这个范围相差不远, 那么法院有较大概率认为它是合理的. 如果超出很多, 那么法院有可能会酌情做出减免.
关于房地产交易的定金的争议就此尘埃落定了吗? 值得注意的是, 这个案例是BC省上诉法院的判决, 也就是说如果是相似案件, 在BC省一般就会遵从这个案例的判决. 但是加拿大最高法院并没有直接的判例. 毕竟定金数额很大, 如果卖家在市场好的情况下重新出售获利, 没收定金对于买家来说显得不算是公平. 也许在今后加拿大最高法院可能会根据当下的实际情况更改这个100多年前的英格兰判例, 但至于何时就无法预测了.
所以在房地产交易中, 买家需要格外谨慎, 要确保自己能够按时完成交易, 否则定金有被罚没的风险. 而在市场不好的情况下, 买家面临的风险会更大. 因为卖家重新挂牌出售的实际损失超过了定金, 那么定金不仅仅被罚没, 买家更是有可能要继续赔偿差额.